Besonderheiten beim Baufinanzierungs-Vergleich

Ein Vergleich der von unterschiedlichsten Anbietern erhältlichen Baufinanzierungen ist nahezu unmöglich, denn anders als bei den als Ratenkredit, Online Kredit oder Sofortkredit bezeichneten Anschaffungsdarlehen für Konsumgüter sind bei einem Immobiliendarlehen die unterschiedlichsten Ausgestaltungen möglich. Ein aussagekräftiger Preisvergleich bedingt deshalb, das in allen Teilen identische Angebote miteinander verglichen werden; wer sicher sein möchte, das individuell günstigste Angebot zu erhalten, sollte deshalb die kostenlos angebotene Hilfe von Finanzdienstleistern in Anspruch nehmen, die aus den Offerten von teilweise mehr als 100 regionalen und überregionalen Anbietern die günstigsten Produkte herausfiltern.

Ein wesentlicher Grund für die schwere Vergleichbarkeit liegt in der Besicherung einer Baufinanzierung. Finanzierungen mit einem hohen Beleihungsauslauf bergen nicht nur ein höheres Risiko, sondern müssen auch mit hochpreisigeren Mitteln refinanziert werden. Bis zu einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent, das sind in der Regel etwa 50 Prozent der Herstellungskosten, ist das Kreditrisiko sehr gering. Manche Institute veröffentlichen deshalb die jeweiligen Zinsen für Finanzierungen mit diesem niedrigen Beleihungsauslauf und erheben unterschiedliche Aufschläge für Finanzierungen mit höherem Beleihungsauslauf. Der Preis einer Finanzierung mit einem Beleihungsauslauf von 60 Prozent kann einen ganzen Prozentpunkt unter dem Preis einer Vollfinanzierung liegen. Preisvergleiche können deshalb immer nur für Finanzierungen mit identischen Beleihungsausläufen vorgenommen werden.

Ein weiterer Grund für auf den ersten Blick nicht immer erkennbare Preisunterschiede liegt in den hohen Stückkosten, also dem Bearbeitungsaufwand, der mit der Prüfung und Ausreichung einer Immobilienfinanzierung verbunden ist. Nicht alle, aber manche Finanzierer bieten ihre Baufinanzierungen deshalb bei kleinen Kreditbeträgen zu höheren Konditionen als Finanzierungen mit großem Volumen; auch die Finanzierungshöhe muss deshalb in einen Preisvergleich mit einfließen.

Doch darüber hinaus gibt es zahlreiche weitere Vertragsbestandteile, die den Zinssatz beeinflussen. Sämtliche Zugeständnisse des Anbieters, sei es eine bereitstellungsfreie Zeit, die Möglichkeit von Teilauszahlungen, kostenlos mögliche Sondertilgungen oder der während der Zinsbindungsperiode mögliche Wechsel des Tilgungssatzes, müssen in der Kalkulation des Anbieters berücksichtigt werden und werden auch dann, wenn sie "kostenlos" angeboten werden, natürlich über den Zinssatz an den Kunden weiter gegeben.

Auch die Verwendung der Kreditmittel wirkt sich auf den Zinssatz aus. Finanzierungen, die zum Erwerb oder zur Errichtung der später selbst genutzten Immobilie verwendet werden, sind in der Regel kostengünstiger erhältlich als Darlehen, die der Finanzierung eines Renditeobjektes dienen. Letztlich ist selbstverständlich auch die Bonität des Kreditnehmers Preis bestimmend. Auch wenn die Baufinanzierung durch eine Grundschuld auf dem Finanzierungsobjekt besichert wird, wird sie in der Regel nur zur Verfügung gestellt, wenn die Bonität des Kreditnehmers der vertragsgerechte Rückführung möglich erscheinen lässt. Je schwächer die Bonität, je höher wird der Risikoaufschlag, der Bestandteil jeder Kalkulation ist. Insbesondere die Vorgaben durch Basel II und Basel III zwingen die Banken, auch bei Immobilienkrediten die Bonität ihrer Kunden zu bewerten. Bei schwächerer Bonität muss eine Finanzierung mit mehr Eigenkapital unterlegt werden, was erhöhte Preise nach sich zieht.

Die vielen Preis bestimmenden Faktoren machen einen Preisvergleich anhand der veröffentlichten Zinssätze nahezu unmöglich; wer sicher sein möchte, tatsächlich zu den günstigsten Konditionen abzuschließen, muss entweder viele individuelle Finanzierungsangebote einholen oder aber auf die Dienste eines Finanzdienstleisters zurückgreifen.